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產業環境產生巨變 Protech將是不動產轉型關鍵
 

【作者: 王明德】   2019年07月29日 星期一

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近期中美貿易大戰開打,台灣廠商開始移轉位於中國的生產基地,我國政府也大力推動台商回流,不過台商回流後,人工與土地的取得是目前兩大問題。



圖1 : 全球經濟環境快速變化,傳統不動產服務已難因應新局,Protech將不動產與科技結合,打造出全新的產業型態。(source:PROPERTUY-REPORT)
圖1 : 全球經濟環境快速變化,傳統不動產服務已難因應新局,Protech將不動產與科技結合,打造出全新的產業型態。(source:PROPERTUY-REPORT)

人工部分隨著近年來智慧製造趨勢成形,可透過自動化機械取代一部分人力,土地問題則較大,除了廠房之外,企業總部也是目前難解的問題,台灣現在市中心的土地成本取得較高,因此規模較大的企業傾向去中心化,將總部設在偏離市中心的區域,而偏離市中心的總部,除了生活機能要完整外,也需要一定程度的智慧化設計,尤其是現在中國新建築都已有一定程度的智慧化,久居中國的台商也早已習慣智慧建築,因此回台之後,不動產業者若能提供智慧建築案件,成功拿下案件的機會將會大增。


不斷進化的Protech

智慧建築是不動產業者轉型的重點,不過對此產業來說,智慧建築只是其中一環,現在不動產領域積極導入的是不動產科技-Protech,此一名詞是由property+technology而成,要讓不動產智慧化,智慧建築的只是其一,Protech還包括了房地產所有的相關服務。


Protech建築對產業中不同環節的從業者來說有不同定義,對建築施工者來說,新的機械就是Protech,而對房屋仲介業而言,Protech則會是網路平台,不過就整體發展軌跡來看,Protech有幾次重要的轉折。



圖2 : Protech是傳統不動產科技化轉變的一部分,不但包含了新技術的融入,同時也涉及社會心理學的變化、消費模式的轉變和城市管理執行的變革。(source:RealtyNXT)
圖2 : Protech是傳統不動產科技化轉變的一部分,不但包含了新技術的融入,同時也涉及社會心理學的變化、消費模式的轉變和城市管理執行的變革。(source:RealtyNXT)

首先是1990年代網際網路剛問世時,業者透過網路建構資訊平台,將不動產資訊搬上網路,解決了線下資訊流通有限的問題。後來行動通訊普及,Airbnb與wework陸續成立,翻轉了不動產的買賣與租賃模式,創造出龐大的共享經濟產值。


至於新一代的Protech,多數業者認為會是AI加上IoT的應用,透過AIoT串聯並分析不動產領域中的所有資訊,讓系統業者可設計並提供更多的功能,也讓使用者可以享受更貼身完整的服務。


從根本來看,Protech是傳統不動產科技化轉變的一部分,不但包含了新技術的融入,同時也涉及社會心理學的變化、消費模式的轉變和城市管理執行的變革。因此可以把Protech視為「不動產+網際網路」「房地產+物聯網」「房地產+AI」等概念,由此可知,Protech的發展趨勢將會越來越快、越來越廣泛。


事實上Protech現在已然崛起,在新創領域中就已產生獨角獸。美國線上房產仲介公司Compass以網路中介與租賃房屋,在2017年12月月完成了4.5億美金的風險投資,目前市場價值超過22億美元,中國的鏈家地產則是集房產交易服務、資產管理服務為一體,當地各大集團也紛紛注資。除了這兩家大型業者外,過去五年已有將近1,000家Protech新創企業拿到將近70億美元的市場資金,大量衝擊傳統的不動產產業。


智慧建築需跨界整合

近年來全球城市化速度加快,根據聯合國人口司公布全球最新都市化人口數據,估算2050年時,全球將有多達2/3人口(約50億人)居住在城市裡,在台灣未來將有近9成人住在城市地區,而城市的土地面積有限,開發空間有限,因此傳統不動產企業生存空間被進一步擠壓,開發商也會面臨大洗牌,房地產市場的開發屬性減弱,金融與資產管理將成為不動產領域的重點,因此不動產產業將產生質變,從現在已開發能力為重的型態,轉變為土地與建築物的內容經營能力培植,而其中AIoT、區塊鏈、醫療、交通乃至於金融業的智慧化都將納入Protech,而以目前發展來看,速度最快的仍是建築內部軟硬體的智慧化。


現在的智慧建築大量應用了感測、網路與AI技術,讓管理者與住戶可完整掌握建物資訊,並享受智慧化功能所提供的服務。不過就如前面提到,對不同環節的業者來說,Protech的定義不同,因此要順利打造智慧建築系統,有必要先了解智慧建築的產業供應鏈。


根據建研所資料,這條供應鏈以建設公司為起點發包給設計團隊規劃藍圖後,再交由營造團隊建構出智慧建築。其中,設計團隊包括建築師、系統整合規劃顧問、物業管理服務、結構與空調技術、水電及機電公司,營造團隊則有營造、監造、系統、建材設備等廠商,至於建築體落成後,則是平台營運、加值應用、社區大樓、室內設計等業者的服務範圍。



圖3 : Protech建築產業中不同環節的從業者來說有不同定義,對建築施工者來說,新設備就是Protech。(source:The Wall Street Journal)
圖3 : Protech建築產業中不同環節的從業者來說有不同定義,對建築施工者來說,新設備就是Protech。(source:The Wall Street Journal)

@內文:由此觀之,智慧建築橫跨建築與ICT兩大領域,兩者各具不同的專業知識,在產品生命週期與商業模式上也差異甚多,突顯出「整合」上的難題。


正所謂隔行如隔山,建物的內部施工、管線配置及相關法令規範,不是一般ICT業者所能掌握的知識,在設計產品時容易面臨不符使用需求的窘況,現在市場就常出現建築公司當初在導入智慧住宅規劃時,因為在市場上找不到立即合用產品,決定自行研發的案例。


目前以建商來主導智慧建築的現象較普遍,然而ICT產業分工既細且雜,一棟智慧建築所使用的科技設備,可能得橫跨好幾家不同公司,建築業者在不了解ICT產業的情況下,難免會萌生一些不合理的期待,此時就有賴人居中協調。現在建築產業多會在建築設計師培訓是加入IT知識的學習,使其兼具建築與IT領域的專業知識,做為建商與ICT業者的溝通橋樑,降低系統整合困難度。


擴展Protech 快速反應市場需求

除了智慧建築外,仲介業者現在也積極導入Protech,台灣的永慶房屋除了在之前與中華電信ADSL合作推出「聯賣捷運系統」、於2002年成立「永慶房仲網」,開啟「用網路代替馬路」的網路看屋時代,2003年推出全球首創「影音宅速配」外,近年APP盛行的滑經濟世代,永慶房屋也開發「永慶快搜APP」等科技工具,對於未來則計畫透過AI的導入,精準掌握客戶需求,提供更快速、精準的房仲服務。


達爾文曾經說過,「能夠生存下來的物種,並不是那些最強壯的,也不是那些最聰明的,而是那些對變化作出快速反應的。」這不僅發生在生物物種,也適用於身處快速發展環境的企業,在科技與社會環境的快速進展下,傳統企業勢必不斷面臨衝擊,唯有自身不斷進化,才能維持競爭力,在變局中永續生存。


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